Autor: Monika Długosz - Adwokat
Częstym problem, z jakim spotykają się wspólnoty mieszkaniowe (powstałe z zasobów spółdzielni), jest to, czy spółdzielnia ma obowiązek rozliczenia się z zaewidencjonowanych wpływów i wydatków funduszu remontowego oraz pozostałych nakładów na remonty nieruchomości. Kolejnym pytaniem jest, czy wspólnocie przysługują jakiekolwiek roszczenia o zwrot kwoty związanej z niewykorzystanym funduszem remontowym.
Odpowiadając na powyższe pytania, po pierwsze należy wskazać, że powstanie wspólnoty mieszkaniowej powoduje z mocy prawa ustanie w spółdzielni członkostwa właścicieli lokali. Od chwili powstania wspólnoty, spółdzielnia nie jest uprawniona do pobierania jakichkolwiek opłat, w tym opłat na fundusz remontowy. Po drugie, właścicielom lokali będzie przysługiwać prawo wstąpienia na drogę postępowania sądowego przeciwko spółdzielni o zwrot kwoty związanej z niewykorzystanym funduszem remontowym. Podstawę prawną roszczenia stanowi art. 241 w ust. 3–5 5 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (dalej jako „USM”) wprowadzony nowelą lipcową z 2017 roku.
Zgodnie z art. 241 ust. 3 USM „z chwilą ustania członkostwa właściciel lokalu staje się współwłaścicielem środków zgromadzonych na funduszu remontowym, o którym mowa w art. 6 ust. 3 USM, w wysokości odpowiadającej przypadającemu na ten lokal udziałowi we współwłasności nieruchomości wspólnej. Wysokość tego udziału ustala się na podstawie ewidencji i rozliczenia wpływów i wydatków funduszu remontowego, o których mowa w art. 4 ust. 41 pkt 2 USM, według stanu na dzień ustania członkostwa”. Z kolei ust. 4 powyższego przepisu nakazuje tę zasadę stosować odpowiednio do właściciela lokalu, który nie był członkiem spółdzielni. Dodatkowo ust. 5 przywołanego przepisu wskazuje, że spółdzielnia mieszkaniowa ma również obowiązek niezwłocznego rozliczenia z właścicielami lokali zaewidencjonowanych wpływów i wydatków funduszu remontowego oraz pozostałych nakładów na remonty nieruchomości. Oznacza to, że wynikiem rozliczenia może być zarówno nadwyżka wpływów nad wydatkami, jak i niedobór. O ile pojęcie „wydatki na fundusz remontowy” nie sprawiają trudności, o tyle pojęcie „pozostałe nakłady remontowe” już tak. Przyjmuje się, że przez pozostałe nakłady remontowe należy rozumieć inne środki pieniężne, które zostały wydatkowane na remonty danej nieruchomości. Szerzej na temat nadwyżki, niedoboru wydatków oraz nakładów remontowych opiszę w następnych artykułach.
Zmiany w art. 241 USM, o których mowa powyżej, polegające na wprowadzeniu zapisów ust. 3-5 miały na celu uwzględnienie wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 5 lutego 2017 roku, wprowadzającego obowiązek i mechanizm rozliczenia funduszu remontowego prowadzonego dla danej nieruchomości w znaczeniu prawnym. W wyroku tym, uznano, że brak możliwości rozliczenia funduszu remontowego i ewentualnego zwrotu przez spółdzielnię występującym członkom stanowi nieproporcjonalne naruszenie prawa własności, nieuzasadnione innymi wartościami konstytucyjnymi. W szczególności dotyka ono tych członków spółdzielni, którzy występują z niej w celu utworzenia wspólnoty mieszkaniowej, a nieruchomość przez nich zamieszkana nie była remontowana, mimo zgromadzenia przez nich znacznych środków w funduszu remontowym.
Reasumując, obowiązek rozliczenia wpływów i wydatków z funduszu remontowego danej nieruchomości został nałożony prawem pozytywnym dopiero od wejścia w życie noweli, ale ze skutkiem wstecznym, albowiem: po pierwsze, obejmuje on cały okres rozliczeniowy 2017 i lata następne, a nawet okres wcześniejszy, jeżeli wyjście spod zarządu spółdzielni nastąpiło po dniu wydania wyroku TK z dnia 5 lutego 2015 roku tzn. poczynając od 6 lutego 2015 r. Wskazany mechanizm i obowiązek dotyczący tego okresu będzie obowiązywał także w sytuacji, gdy do wyjścia spod autonomicznego zarządzania spółdzielni mieszkaniowej dojdzie wskutek wyodrębnienia ostatniego lokalu w danej nieruchomości (por. 241 ust. 5 i art. 26 ust. 1 i 4 USM), jakkolwiek przepis art. 6 noweli lipcowej odsyła tylko do art. 241 ust. 3. Niemniej prawo do rozliczenia funduszu remontowego na rzecz właścicieli lokali wynika już z samego wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 2015 r. i odnosi się zarówno do sytuacji z art. 241 ,jak i z art. 26. (zob. Dziczek Roman, Spółdzielnie mieszkaniowe. Komentarz. Wzory pozwów i wniosków sądowych, wyd. VIII)
Комментарии