11.02.2020
Autor: Monika Długosz - Adwokat
Wiadomym jest, że wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać odpowiednie zobowiązania. Może również pozywać i być stroną pozwaną, ale tylko w zakresie spraw związanych z nieruchomością wspólną. Wspólnota mieszkaniowa jest wtedy reprezentowana przez zarząd – składający się z osób fizycznych, który w jej imieniu uprawniony jest do składnia oświadczeń woli. Jednak sama uchwała upoważniająca zarząd do podpisania umowy z daną kancelarią prawną (adwokatem czy radcą prawnym) na reprezentację w procesie jest niewystarczająca i nie daje podstaw materialnoprawnych do wytoczenia powództwa.
Wspólnota mieszkaniowa w momencie wytoczenia powództwa powinna dysponować po pierwsze, odpowiednią uchwałą upoważniającą zarząd wspólnoty do skierowania sprawy na drogę sądową oraz po drugie, uchwałą upoważniającą zarząd do zawarcia umowy z daną kancelarią prawną. Samodzielne wytoczenie powództwa, jest bowiem czynnością przekraczającą zwykły zarząd. Zgodnie z art. 22 ust. 2 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (dalej jako Ust.Wł.Lok.) do podjęcia przez zarząd wspólnoty czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej. Jeśli zatem nie zostanie podjęta uchwała właścicieli o udzieleniu zarządowi pełnomocnictwa do wytoczenia powództwa, to zarząd wspólnoty nie może sam dokonać takiej czynności, ani też udzielić w tym celu pełnomocnictwa innej osobie, nawet kancelarii prawnej.
Kolejną ważną kwestią jest wykazanie umocowania zarządu wspólnoty do udzielenia pełnomocnictwa kancelarii prawnej. Samo przedłożenie odpisu pełnomocnictwa udzielonego przez zarząd wspólnoty mieszkaniowej jest niewystarczające. Zgodnie z art. 23 ust. 2 Ust.Wł.Lok. uchwała o wyborze zarządu zapada większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos. Do czasu wejścia RODO wspólnota przedkładając uchwałę w procesie w sprawie wyboru zarządu, powinna była załączyć wymagane załączniki wskazane w treści tej uchwały np. listy osób uprawnionych do głosowania czy karty do głosowania. Obecnie, kwestia ta wydaje się być sporna. Wydaje się, że ze względu na obowiązujące przepisy RODO, sama uchwała z podpisem zarządu jest wystarczająca. Jednak sąd może na wniosek strony przeciwnej zobowiązać do ich przedłożenia. Jeśli uchwała zostaje podjęta w trybie „że na jednego właściciela przypada jeden głos”, to mając na uwadze przepisy Ust.Wł.Lok., wspólnota powinna przedstawić podstawę do odejścia od zasady głosowania „udziałami”.
Co istotne, warunkiem podjęcia skutecznej uchwały we wspólnocie mieszkaniowej jest uzyskanie większości głosów, która dla wspólnoty mieszkaniowej liczona jest według udziałów w nieruchomości wspólnej stosownie do przepisów art. 204 k.c. w zw. z art. 23 pkt 2 Ust.Wł.Lok. Ważność uchwały zależy od właścicieli lokali, którzy razem posiadają ponad 50% udziałów w nieruchomości. Oznacza to, że do przyjęcia uchwały konieczne jest oddanie na nią więcej niż 50% głosów „ZA”. Uchwała podjęta z naruszeniem ustawowego wymogu większości głosów, liczonej według wielkości udziałów (art. 23 ust. 2 Ust.Wł.Lok.) w ogóle nie stanowi wyrażenia woli zebrania współwłaścicieli i powinna zostać zakwalifikowana na podstawie art. 189 k.p.c. jako uchwała nieistniejąca. (Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 23 lutego 2006 roku, I CK 336/2005).
Zgodnie z art. 23 Ust.Wł.Lok, „uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub uchwale podjętym w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos. Z kolei, jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy obydwa te warunki są spełnione łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej”. Zatem, wspólnota jest zobowiązana wykazać, czy wystąpiła którakolwiek z ww. sytuacji umożliwiających zmianę trybu głosowania. Należy nadmienić, że brak podjętej uchwały liczonej według udziałów o zmianie sposobu liczenia głosów w konkretnej sprawie oznacza, że nie może ziścić się przesłanka określona w art. 23 ust. 1 Ust.Wł.Lok będącą lex specialis (przepisem szczególnym) wobec art. 204 k.c., iż jeden właściciel reprezentować będzie jeden głos. Należy jednocześnie zaznaczyć, iż nawet w przypadku podjęcia uchwały o zmianie sposobu liczenia głosów nie oznacza, iż nastąpiła stała zmiana sposobu głosowania, bowiem zmiana sposobu liczenia głosów odnosi wyłącznie do konkretnych uchwał i tym samym każda inna uchwała będzie głosowana w trybie zbierania głosów według udziałów.
Reasumując, jeśli wspólnota mieszkaniowa nie wykaże, że zarząd został prawidłowo wybrany i tym samym nie wykaże umocowania zarządu do reprezentowania wspólnoty i w dalszej kolejności prawidłowości udzielenia pełnomocnictwa kancelarii prawnej (radcy prawnemu, adwokatowi), istnieje ryzyko, że dane powództwo zostanie na tej podstawie oddalone.
Comentarios